Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước thắt chặt kiểm soát tín dụng bất động sản ngay từ đầu năm 2026, vấn đề tìm kiếm các kênh huy động vốn thay thế đã trở thành bài toán sống còn đối với các doanh nghiệp trong ngành.
Chia sẻ về vấn đề này, PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM đã đưa ra những phân tích sâu sắc về bức tranh tài chính và các giải pháp cấu trúc bền vững cho thị trường.
Bất cập từ sự “lệch pha” kỳ hạn và đòn bẩy quá lớn
Theo PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện đang quá phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng. Điểm yếu cốt lõi nằm ở sự “lệch pha” kỳ hạn: ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay bất động sản trung và dài hạn. Điều này không chỉ tạo ra rủi ro thanh khoản hệ thống mà còn không thể đáp ứng bền vững nhu cầu vốn khổng lồ của ngành.
Bên cạnh đó, việc lạm dụng đòn bẩy tài chính quá cao đã để lại hệ lụy nợ xấu kéo dài. Khi tỷ lệ vay nợ trên vốn chủ sở hữu quá lớn, chỉ cần một biến động nhỏ về lãi suất cũng đủ tạo ra áp lực trả nợ khổng lồ. Thực tế giai đoạn 2022-2024 thị trường “đóng băng” đã minh chứng cho sự tổn thương này, khiến tỷ lệ nợ xấu trong khu vực bất động sản vẫn duy trì ở mức cao dù thị trường đã có dấu hiệu cải thiện.
Token hóa bất động sản: Giải pháp tài chính của tương lai
Để giảm bớt sự lệ thuộc vào ngân hàng, ông Huân nhấn mạnh cần đẩy mạnh phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, coi đây là kênh cung ứng vốn chủ lực. Đặc biệt, các cơ chế thử nghiệm (sandbox) và trung tâm tài chính quốc tế sẽ là nơi ra đời của những sản phẩm tài chính hiện đại.
Trong đó, token hóa bất động sản (real estate tokenization) được đánh giá là giải pháp đột phá. Việc số hóa tài sản thông qua token giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn đại chúng ổn định, bền vững và giảm thiểu ảnh hưởng từ sự biến động lãi suất ngân hàng.
Cần điều hành tín dụng linh hoạt theo mức độ rủi ro
Trước các rào cản hành chính như áp trần tăng trưởng tín dụng 25% mỗi quý trong năm 2026 và quy định tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản không được vượt mức tăng trưởng chung, PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân cho rằng đây là bước đi thận trọng cần thiết của cơ quan quản lý để ngăn chặn bong bóng tài sản.
Tuy nhiên, ông cũng đề xuất một cách tiếp cận linh hoạt hơn: thay vì hạn chế theo ngành một cách cào bằng, nên đánh giá theo mức độ rủi ro của từng khoản vay.
- Khuyến khích: Các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực, đảm bảo thanh khoản và tính bền vững cho thị trường.
- Kiểm soát chặt: Các khoản vay mang tính chất đầu cơ như đất nền vùng ven, căn hộ nghỉ dưỡng.
Việc phân loại rõ rệt sẽ giúp dòng vốn chảy đúng vào những sản phẩm thực tế, tránh triệt tiêu cơ hội của những phân khúc bền vững nhất, đồng thời vẫn đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống tài chính quốc tế và nội địa.
