Thời gian gần đây, đề xuất quy định niên hạn sử dụng đối với căn hộ chung cư đã dấy lên làn sóng tranh luận gay gắt. Nhiều ý kiến cho rằng quy định mới sẽ biến chung cư thành một “tiêu sản” – khái niệm từng làm mưa làm gió trong cộng đồng quản lý tài chính cá nhân. Tuy nhiên, dưới góc độ tài chính chuẩn mực, đây là một sự nhầm lẫn về mặt thuật ngữ và tư duy đầu tư.
Nguồn gốc thuật ngữ và sự nhầm lẫn phổ biến
Thuật ngữ “tiêu sản” bắt nguồn từ việc chuyển ngữ cuốn sách nổi tiếng Cha giàu, Cha nghèo của Robert Kiyosaki. Trong nguyên tác tiếng Anh, tác giả sử dụng từ Asset (Tài sản) và Liability (Khoản nợ/Nợ phải trả).
Khi dịch sang tiếng Việt, người dịch nhận thấy tác giả xếp cả nhà ở, ô tô cá nhân vào nhóm Liability vì chúng phát sinh chi phí vận hành hàng ngày. Do đó, từ “tiêu sản” ra đời để mô tả những thứ “ngốn tiền” của chủ sở hữu. Tuy nhiên, cách hiểu này hoàn toàn lệch so với chuẩn mực kế toán và tài chính quốc tế:
- Tài sản (Asset): Là những nguồn lực do doanh nghiệp hoặc cá nhân kiểm soát, dự kiến mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai.
- Khoản nợ (Liability): Là nghĩa vụ tài chính hiện tại mà cá nhân/doanh nghiệp phải thanh toán.
Việc đánh đồng một tài sản phải tạo ra dòng tiền thu về ngay lập tức mới là “tài sản” đã khiến nhiều người hiểu sai bản chất. Lợi ích kinh tế rộng hơn dòng tiền rất nhiều — việc sở hữu một căn nhà để ở giúp gia đình tiết kiệm được khoản chi phí thuê nhà hàng tháng, đó chính là lợi ích kinh tế.
Phân biệt đúng: Tài sản giảm giá trị và Khoản nợ
Nhiều người e ngại chung cư có niên hạn (50 năm hay 70 năm) sẽ bị mất giá theo thời gian và coi đó là tiêu sản. Trong tài chính, hiện tượng này được gọi là Tài sản giảm giá trị (Depreciating Asset) chứ không thể biến thành một Khoản nợ (Liability).
Ví dụ điển hình: Quyền đăng ký thi đấu của các cầu thủ bóng đá chuyên nghiệp có giá trị hàng trăm triệu USD. Dù năng lực và giá trị chuyển nhượng của cầu thủ sẽ giảm dần theo tuổi tác, quyền này vẫn luôn được ghi nhận là “Tài sản” trên bảng cân đối kế toán của câu lạc bộ, chứ không bao giờ bị coi là một khoản nợ.
Tương tự, một căn chung cư trị giá 5 tỷ đồng được mua bằng 1 tỷ đồng vốn tự có và 4 tỷ đồng vốn vay ngân hàng:
- Tài sản: Căn chung cư (có thể tăng hoặc giảm giá trị theo thời gian).
- Khoản nợ: 4 tỷ đồng vay ngân hàng (nghĩa vụ phải trả cố định).
- Tài sản ròng: 1 tỷ đồng.
Gộp chung tài sản và khoản nợ làm một để gọi chung là “tiêu sản” là thiếu chính xác về mặt khoa học.
Tác động đến quyết định đầu tư thực tế
Tư duy coi nhà ở là “tiêu sản” đã khiến không ít người bỏ lỡ cơ hội an cư và tích lũy tài sản trong giai đoạn thị trường chưa bùng nổ giá. Định hướng đúng đắn về tài chính cá nhân cần phân định rõ ràng giữa:
- Tài sản đầu tư: Nhắm đến tăng trưởng giá trị hoặc tạo dòng tiền cho thuê.
- Tài sản tiêu dùng: Phục vụ nhu cầu sinh hoạt, giảm chi phí cơ hội (như nhà ở, xe đi lại).
Dù chung cư có áp dụng quy định về niên hạn công trình, quyền sở hữu tài sản và lợi ích sử dụng của người dân vẫn được pháp luật bảo hộ. Việc chuẩn hóa các khái niệm tài chính sẽ giúp nhà đầu tư trẻ có cái nhìn đúng đắn, tránh bị chi phối bởi các định kiến lệch lạc khi xây dựng danh mục tài sản cho bản thân.
